Ton Immobilier

Astuces et actualités du marché immobilier

Bonjour et bienvenue !

Passionnée par ma région et par l’immobilier, j’ai créé ce blog pour y recenser les actualités du marché, de ma belle ville de Montpellier, ainsi que des articles qui répondent à certaines questions que vous pourriez vous poser !

Bonne visite !

Investir en nue propriété: explication et avantages

Investir dans l’immobilier 30 à 50% moins cher, sans alourdir son imposition: c’est possible grâce à la nue propriété, mécanisme encore peu connu du grand public.

 

Explications:

Le principe de la nue propriété est le suivant: il permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier, sans en posséder l’usufruit (le droit d’usage et  d’en récolter les fruits), pendant une durée de 15 ans minimum (généralement de 15 à 18 ans) ou jusqu’au décès de l’usufruitier (usufruit viager). Ainsi, le nu-propriétaire est bien le propriétaire du bien, mais n’a pas le droit de l’habiter, ni de le louer pendant la période de démembrement. A la fin la période convenue au contrat, le nu-propriétaire  récupère la pleine propriété du bien et peut en jouir comme bon lui semble. L’achat en nue propriété avec terme certain permet de contrôler totalement les coûts et la durée de l’investissement: cela en fait un atout majeur qui motive de plus en plus d’investisseurs. Autres facteurs d’attractivité de ce système: les avantages qu’il confère en terme de sérénité, de coûts et de fiscalité.

 

Principaux avantages:

-une économie de 30 à 50% à l’achat du bien, rendant possible une acquisition malgré des ressources limitées;

-un confort lié à la gestion locative, qui est assumée par l’usufruitier (donc, pas de problèmes d’impayés, de périodes de vacances…) pendant toute la durée du démembrement ;

-pas de loyers perçus, donc pas d’augmentation de revenus, et en cas de paiement comptant, le montant est déduit de l’assiette d’Impôt Sur la Fortune (ISF) (puisqu’à la charge de l’usufruitier);

pas de taxe foncière à payer (elle est due par l’usufruitier);

-dans le cas où la nue propriété est financée grâce à un crédit bancaire et l’usufruit détenu par un bailleur social, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus sur d’autres biens (déficit possible).

 

Qui a intérêt à investir en nue propriété ?

Au vu de ces avantages, il en ressort des catégories d’investisseurs qui ont tout intérêt à investir en nue propriété:

-les personnes souhaitant investir dans l’immobilier à moindre coût, sans augmenter leur imposition tout en se constituant un patrimoine pour éventuellement préparer leur retraite;

-les expatriés qui souhaitent préparer leur retour à terme sans avoir la gestion et les charges du bien dans l’intervalle

-les personnes possédant leur résidence principale mais souhaitant déménager pour leur retraite (dans le sud par exemple), et ainsi s’offrir une résidence qui serait autrement trop onéreuse vis à vis de leurs moyens du moment.

 

En plus de la plus value offerte par ce système à la fin de la période de démembrement, doit s’ajouter la valorisation naturelle du bien produite par le marché. C’est pourquoi les investissements en nue propriété sont encore plus avantageux dans les métropoles et agglomérations dynamiques telles que Montpellier.

Pour l’usufruitier :

-Le bailleur social peut ainsi proposer des biens de qualité à loyers modérés aux locataires pendant toute la durée du démembrement

-Le particulier peut organiser sa succession avant son décès tout en continuant à jouir de son bien

-Il peut également mieux profiter de sa retraite si celle-ci n’est pas suffisante car il récupère un capital tout en étant logé ou en louant son bien puisqu’il en dispose comme il l’entend

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, à faible coût, et vous n’êtes pas pressé ? Vous souhaitez vous constituer un patrimoine foncier sans pour autant voir votre imposition s’alourdir ? Ou vous souhaitez tout simplement acquérir une belle villa en bord de mer dans le Sud de la France, pour votre retraite ? L’investissement en nue propriété est fait pour vous.

Si vous souhaitez plus d’informations, je peux vous renseigner. N’hésitez pas à consulter mon site ici.

La génération Y et l’immobilier en France

Les jeunes de 20 à 35 ans, qui ont grandi avec les nouvelles technologies et les maîtrisent parfaitement, représentent 24% de la population adulte en Europe. Ils sont appelés la génération Y (ou net generation aux USA). Une de leurs particularités est leur approche de l’immobilier, différente de celle de leurs prédécesseurs.

En effet, ces jeunes, qui sont les primo accédants d’aujourd’hui et de demain, doivent faire face au réalisme économique actuel, et ainsi abandonner le coté affectif associé au logement, que pouvaient avoir leurs parents. Et pour causes: la baisse du pouvoir d’achat et une retraite incertaine les poussent  à  préparer leur avenir et à envisager l’immobilier comme  une solution fiable pour se constituer un patrimoine solide. La génération Y est devenue, de fait, une génération prévoyante.

La génération Y et les banques

Et ça, les banques l’ont compris. En plus d’être une génération prévoyante et d’acheter leur résidence principale jeune, la génération Y est une génération évolutive. Leurs besoins vont évoluer au fur et à mesure de leur avancée dans la vie active, avec l’agrandissement de leur famille et leurs obligations professionnelles, notamment géographiques qui les pousseront à changer de domicile.

C’est pourquoi les banquiers sont friands de ces jeunes actifs, et pour les attirer n’hésitent pas à leur proposer des taux privilégiés et des conditions plus qu’avantageuses. Ils voient en eux leurs partenaires de demain, et plus leur potentiel à long terme sera fort (diplômes, situation financière personnelle et familiale),  plus ils seront enclins à leur fournir des facilités pour leurs crédits.

Il faut donc, jeunes de 20 à 35 ans, que vous en profitiez. L’engouement des banques pour votre profil, combiné aux faibles taux d’intérêt actuels ainsi qu’aux prix attractifs du marché sont une réelle opportunité d’investissement pour vous. Cela doit vous permettre de remplacer les sommes perdues dans les loyers que vous payez par le remboursement d’un crédit qui, à terme, vous apportera un actif immobilier dont vous pourrez jouir. Et, en cas de deuxième investissement, que vous pourrez louer et ainsi qui vous procurera une rente lors de votre retraite (parfois même avant !).

Si vous souhaitez plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter, en visitant mon site ici.

 

Présence lors des assemblées générales de copropriété

Généralement, les copropriétés se réunissent une fois l’an.

Sur convocation du syndic, les copropriétaires sont donc conviés à cette réunion, avec un ordre du jour précis, dans le but de résoudre les problèmes liés à la copropriété, ou pour améliorer celle-ci.

Il est important d’y assister en tant que copropriétaire ou au moins de se faire représenter car si le quorum n’est pas atteint (nécessaire pour voter), la réunion ne pourra avoir lieu et devra être convoquée à nouveau. Cela signifie que des gens se seront déplacés pour rien, que certaines décisions seront reportées, que les comptes ne pourront être approuvés (important notamment pour les locataires sortant) et que des frais supplémentaires seront facturés (courriers, photocopies, location de salle, etc..), à la charge de tous les copropriétaires.

Il est donc important, si l’on ne peut assister à l’assemblée, de se faire au moins représenter en adressant un pouvoir joint à la convocation, éventuellement en indiquant des consignes de vote.

Par ailleurs, une assemblée générale de copropriété permet :

-de connaître les autres copropriétaires, y compris les membres du conseil syndical

-d’échanger avec eux et d’évaluer ce qui se passe dans la copropriété, notamment lorsque l’on n’y habite pas soi-même

-de donner son avis sur des projets ou décisions (qui ont souvent une incidence financière)

-de participer à l’entretien de son patrimoine (même quand on loue son bien et qu’on n’habite pas l’immeuble, l’entretenir permet de valoriser son patrimoine, et de rendre agréable la vie des locataires, plus fidèles)

-d’émettre des demandes quant à certaines autorisations pour son bien spécifique, ou pour l’ensemble de l’immeuble

En conclusion, il est très important d’être présent aux assemblées générales de votre copropriété, ou du moins de s’y faire représenter. Avec une fréquence généralement d’une fois  par an, les bénéfices que vous pouvez en retirer sont nettement supérieurs à l’effort nécessaire pour y assister !

Assemblee generale de copropriete

PV d’assemblée générale lors d’un achat

Pourquoi est-il recommandé de lire les trois derniers procès-verbaux d’une assemblée générale lorsqu’on envisage l’achat d’un bien en copropriété ?

Lorsque l’on envisage d’acheter en copropriété, lire les procès verbaux d’une assemblée générale nous apporte quelques informations sur la vie de la copropriété :

-en fonction du nombre de présents ou représentés, on peut apprécier le niveau d’implication (et donc souvent d’entretien et d’actions) des autres copropriétaires

-on peut également apprécier s’il y a ou il y a eu des contentieux, soit de la copropriété avec un tiers, soit de la copropriété avec  un copropriétaire, soit de copropriétaires entre eux

-on est également renseigné sur les travaux déjà exécutés les trois dernières années ou à venir, et les appels de fonds correspondants (il peut avoir été évoqué par exemple des travaux sans qu’ils soient encore votés ou des travaux effectués dans d’autres bâtiments qui ne manqueront pas d’arriver sur le bâtiment concerné par votre acquisition). Ces informations sont à compléter avec le carnet d’entretien

-on y apprend également si le syndic a une antériorité importante ou s’il est en place depuis peu, s’il y a des griefs à son encontre ou si les copropriétaires sont satisfaits

-on peut également y trouver des autorisations données à certains copropriétaires (stores, vérandas, climatisation) ou bien refusées, ce qui peut présager de celles que l’on envisage de solliciter

-la date habituelle de l’assemblée générale permet de savoir si une autre assemblée générale pourrait intervenir entre le compromis et l’acte authentique

Tous ces éléments et d’autres (spécifiques à certaines copropriétés) sont des informations qui permettent de se forger une opinion sur la vie de la copropriété mais d’évaluer aussi l’incidence des actes et de la gestion de l’ensemble immobilier dans la valeur globale du bien.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires, ou en visitant mon site ici.

 

Montpellier, 8eme ville de France !

Depuis 1990, la population de Montpellier augmente de plus de 2000 personnes par an en moyenne !

Montpellier, belle ville du sud de la France, attire de plus en plus d’habitants chaque année. Cette affluence nécessite bien entendu la naissance de nouveaux quartiers d’habitation, pour accueillir les nouveaux venus (comme Malbosc, Port Marianne, Ovalie…), ainsi que de nouveaux équipements publics (écoles, crèches…).

Cette croissance démographique s’explique par le niveau de vie et de confort propre à la région. En effet, le climat, la vie culturelle, les universités et autres infrastructures très diversifiées rendent la ville dynamique et attrayante, que ce soit pour les étudiants, les actifs ou encore les retraités.

Amoureux de la nature, passionnés d’art, de culture, de sport, ou encore fêtards ou étudiants, chacun peut trouver à Montpellier de quoi faire son bonheur.

Voici quelques exemples d’infrastructures et événements culturels et sportifs:

L’Aréna (complexe accueillant toute sorte d’événements)

Le FISE (Festival International de Sports Extrêmes qui a lieu chaque année, prochaine session du 4 au 8 mai 2016)

Saperlipopette, voilà Enfantillages ! (festival annuel pour enfants au domaine d’O, prochaine session les 7 et 8 mai 2016)

Les Médiévales (festival annuel sur le thème du Moyen-Age, le 7 mai 2016 à Saint Jean de Cuculles et le 8 mai 2016 aux Matelles)

Le Planétarium Galilée (lieu dédié à l’astronomie, présentant des séances publiques et des événements sur le thème de l’espace et du ciel)

Le zoo de Lunaret (parc zoologique accompagné d’une serre Amazonienne)

-Ainsi qu’un grand nombre d’activités disponibles au sein de la ville (patinoire, cinémas, opéras, théâtres…)

Les atouts de Montpellier en ont fait la 8ème ville de France !

Si vous souhaitez trouver une maison ou un appartement sur Montpellier, n’hésitez pas à prendre contact avec moi en visitant mon site ici.

Population Montpellier

Population de Montpellier

Sources: montpellier.fr; lepoint.fr

 

 

Location meublée et résidence principale: exonération ?

Extension de l’exonération des profits de la location meublée d’une partie de la résidence principale

L’article 35 du code général des impôts prévoit l’exonération de l’impôt sur le revenu, en faveur des personnes louant ou sous-louant une partie de leur résidence principale (location meublée) pour les produits issus de cette location ou sous location, à la condition que ces pièces louées représentent la résidence principale de l’occupant* et que le montant du loyer soit fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier si le prix de la location est raisonnable, l’administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. (Pour 2015 et 2016, ces plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 184 € en Île-de-France et 135 euros dans les autres régions).

Depuis le 1er janvier 2016, les loyers perçus par cette location meublée sont aussi exonérés à la double condition que :

-les pièces louées représentent la résidence temporaire du locataire ET

-que le locataire justifie d’un emploi saisonnier** ou temporaire par nature

 

*A cet égard, les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année universitaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents (une solution analogue doit être appliquée en ce qui concerne les apprentis obligés de séjourner dans le lieu où s’effectue leur apprentissage).

**Les travailleurs saisonniers sont considérés comme ayant leur résidence temporaire au lieu où ils séjournent dans le but d’exécuter leur contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail.

 

Si vous souhaitez avoir plus d’informations, ou souhaitez que l’on étudie ensemble votre projet de location meublée de votre résidence principale, n’hésitez pas à me contacter en visitant mon site ici.

2016, une année propice à l’achat immobilier !

Le marché de l’immobilier est en bonne santé, suite à la reprise qu’il a connue l’an passé. Le nombre de transactions a augmenté de 16% en 2015, pour atteindre le seuil de 800.000. Pourquoi l’année 2016 est-elle propice à effectuer un achat immobilier ?

 

Cela s’explique tout d’abord par des taux d’intérêts particulièrement bas: 2,30% actuellement. A titre de comparaison, les taux d’intérêts que l’on connaissait fin 2008 se situaient à 5%. Autrement dit, un particulier peut aujourd’hui emprunter, à durée et mensualités égales, une somme 25% plus importante qu’il y a 7 ans ! Dans nos belles régions à la qualité de vie très convoitée, les prix restent attractifs:  les perspectives pour effectuer un achat immobilier (à titre de résidence principale ou d’investissement) sont donc très avantageuses.

En effet, les vendeurs sont plus à l’écoute du marché et de la demande des acquéreurs, et les prix s’en ressentent. Autre facteur de cette salubrité du marché: les nouvelles dispositions 2016 du prêt à taux zéro (PTZ). En effet, un primo accédant peut désormais, sous certaines conditions, emprunter sans payer d’intérêts jusqu’à 40% de la somme totale de son opération, y compris dans l’ancien qui comporterait 25 % au moins de travaux ! Peut aussi en bénéficier toute personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans ou plus.

C’est donc dans un contexte favorable que nous entamons l’année 2016: il y a de bonnes opérations à réaliser, que ce soit à titre de résidence principale ou d’investissement !

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier dans le sud de la France, ou que vous souhaitez que l’on étudie ensemble votre projet d’investissement, n’hésitez pas à me contacter en visitant mon site ici.

 

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